Con sentenza n. 5419 del 22 novembre scorso, il Consiglio di Stato ha stabilito che nel determinare l’assetto edificatorio del territorio lo strumento urbanistico comunale deve considerare le sole aree libere, vale a dire quelle non ancora edificate.
Ripercorrendo una serie di pronunce precedenti, Il Consiglio di Stato ha ricordato che:
- le previsioni di piano servono a conformare l’edificazione futura e non anche le costruzioni esistenti al momento dell’entrata in vigore del piano stesso o di una sua variante (Consiglio di Stato, sez. IV, 18/06/2009, n. 4009);
- in questo contesto, la densità edilizia territoriale è riferita a ciascuna zona omogenea e definisce il carico complessivo di edificazione che può gravare sull’intera zona, mentre la densità edilizia fondiaria è riferita alla singola area e definisce il volume massimo su di essa edificabile (Consiglio di Stato, sez. IV, 8/01/2013, n. 32);
- di conseguenza, l’indice di densità territoriale è rapportato all’intera superficie della zona, ivi compresi gli spazi pubblici, quelli destinati alla viabilità, ecc., mentre l’indice di densità edilizia è rapportato all’effettiva superficie suscettibile di edificazione ed è a questo che occorre fare concreto riferimento ai fini della individuazione della volumetria assentibile con permesso di costruire (Consiglio di Stato, Ad. Plen. 23/04/2009, n. 3).
Da tutto questo deriva che, al fine di definire con precisione quale sia la superficie suscettibile di edificazione, lo strumento urbanistico considera le sole aree libere e cioè le aree disponibili al momento della pianificazione o, meglio, quelle che non risultano già edificate.
I casi di esclusione sono:
- le aree edificate in quanto costituenti area di sedime di fabbricati o opere di urbanizzazione;
- le aree che, ancorché fisicamente libere da immobili, risultano comunque già utilizzate per l’edificazione, in quanto la relativa volumetria è stata spostata su aree vicine onde consentirne lo sviluppo edificatorio (le cosiddette aree asservite).
Se così non fosse – ha concluso il Consiglio di Stato – ogni nuova pianificazione risulterebbe scollegata da quella precedente, potendo da questa prescindere.
